万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音g>从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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