导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。表示第一的词语四字，古代表示第一的词语>

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)表示第一的词语四字，古代表示第一的词语摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(表示第一的词语四字，古代表示第一的词语jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。