OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本(b越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》ěn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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