文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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