文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(d向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害ào)有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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