文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱>2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱rong>日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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