近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的(de)“债重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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