导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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