近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分小舞去掉所有衣服是什么样子的红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ小舞去掉所有衣服是什么样子的)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的小舞去掉所有衣服是什么样子的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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