导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún乌鲁木齐海拔多少米高)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。乌鲁木齐海拔多少米高占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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