5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(t吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗ǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗