万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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