近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú佛教肉莲是什么)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施(佛教肉莲是什么shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比佛教肉莲是什么较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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