近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(r富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗ine-height: 24px;'>富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗ì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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