万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)22寸是多少厘米，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(d22寸是多少厘米e)价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖22寸是多少厘米”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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