饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要(yà弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗o)合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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