5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板两斤大概有多重参照物，2斤有多重？块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)两斤大概有多重参照物，2斤有多重？返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产两斤大概有多重参照物，2斤有多重？ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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