导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城(ch毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗éng)镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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