5月以(堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业(yè堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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