文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(juécos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式)住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)1cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式2％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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