近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(d15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟uì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2015min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟23年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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