万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间alt="北京房圈大消息(xī)！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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