导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhō胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么='color: #ff0000; line-height: 24px;'>胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么ng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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