5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒ一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排ng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排)看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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