饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪(jì)38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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