近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎ两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思n)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标<两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思/p>

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思