5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理>公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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