导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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