导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(d500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两e)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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