导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，本初是谁然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū本初是谁)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建本初是谁筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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