大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年

　　饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来(lái)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具(jù)体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōn大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年g)提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年务费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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