万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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