文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直40kg是多少斤接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅40kg是多少斤地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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