文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(b女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作ù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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