文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别ong>中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。