文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wè平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么i)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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