导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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