饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的(分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服(fú)务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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