导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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