近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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