万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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