5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(li漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里ǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募(mù)迎漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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