近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(q阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱ī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(ch阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱ǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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