5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也(yě根号20等于多少 化简 根号怎么算)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià根号20等于多少 化简 根号怎么算)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 根号20等于多少 化简 根号怎么算