近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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