5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(g繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？ǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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