反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系

　　近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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