文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字的一个字间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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