5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(y1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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