近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红<创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案/strong>

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。